Como les adelantamos por las redes, finalmente el pasado 30/06/2020 fue publicada en el B.O la ley de alquileres identificada como N°27.551, que entró en vigencia el 01/07/2020, modificando el articulado del Código Civil y Comercial de la Nación.

Si bien había circulado el supuesto texto aprobado por el senado, cierto es que la ley publicada tiene algunas modificaciones a dichas versiones. A simple vista el nuevo texto legal no reviste mayores dificultades para su aplicación, pero debemos hacer algunas consideraciones dependiendo siempre de qué lado de la relación contractual nos paremos, ya que existen a mi criterio ventajas y desventajas para ambas partes.

Si hacemos un análisis pormenorizado de los cambios estipulados, en cuanto a cómo quedó finalmente redactada la ley, hay un cambio en uno de los temas relevantes que trató la reforma como lo es el denominado “Domicilio especial”. En el proyecto estaba contemplado el domicilio electrónico como domicilio especial y el mismo tenía carácter de obligatoriedad, aunque finalmente el mismo quedo como optativo.

Cabe destacar que la reforma respecto del domicilio especial esta ubicada en el artículo N°75 dentro del apartado de DOMICILIO, con lo cual no es un cambio que afecte solamente a las locaciones, sino a todas las relaciones contractuales que se rijan por el CCYCN. Esto quiere decir que los vínculos jurídicos se seguirán rigiendo por el domicilio denunciado, siendo una opción el constituir al domicilio electrónico como tal. La trascendencia será que, de elegirlo las partes, todas las notificaciones necesarias y propias de la relación jurídica se cursaran al domicilio electrónico.

Claro está que el domicilio electrónico llego para quedarse, y que dada la situación de pandemia que estamos atravesando es algo que con el correr del tiempo, cobrará mayor importancia y será de gran practicidad. No debemos perder de vista los efectos jurídicos que supondrán las notificaciones realizadas a los domicilios electrónicos, por lo que deberemos analizar en cada caso concreto la conveniencia o no de fijarlo, al inicio de la relación contractual en este caso.

Procuraré hacer un pantallazo general a los cambios que a nuestro criterio traerán mayor trascendencia en las relaciones contractuales.

Plazo mínimo: El plazo mínimo para las locaciones de inmuebles será de 3 años, modificándose el plazo mínimo que regía hasta el 30/06/2019 que era de dos años. Quedaran exceptuados de este plazo los inmuebles enumerados en el nuevo artículo 1.199 CCyC. A grandes rasgos estos son: Embajada, consulado, habitación con fines turísticos, guarda de cosas y exposición en predio ferial. Claro está que tampoco serán alcanzados por el mínimo legal aquellos contratos que tenga por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada en un plazo menor.

Ajuste del canon locativo: En el caso de aquellos inmuebles destinado a uso habitacional, es decir vivienda, el ajuste será de manera anual. De esta forma todos aquellos contratos de vivienda que se renueven deberán ser bajo esta modalidad. El ajuste anual únicamente permitido será conforme el índice que publicará el BCRA y que estará compuesto en partes iguales por el índice de precios al consumidor (IPC) y el índice de remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE). Es decir que mientras dure el contrato de 3 años, el valor del canon locativo se actualizara dos veces, lo que no sabemos es cual será el valor hasta que llegue el momento de actualizarlo.

Cabe tener presente que para las locaciones comerciales la ley también permite ajustes del precio, pero no fija pautas estrictas o predeterminadas como si lo es para las viviendas

Resolución anticipada: Respecto a este punto, la modificación más importante está dada respecto de la indemnización que debe el locatario al locador en caso de ejercitar la opción.

El LOCATARIO podrá resolver anticipadamente el contrato, siempre que hubiesen transcurrido 6 meses de la celebración del mismo y notificara fehacientemente su voluntad con una anticipación mínima de un mes. El LOCATARIO solamente quedara eximido de la indemnización prevista por el ejercicio de esta opción si, transcurridos los 6 meses notificara su voluntad de resolver, con un plazo de anticipación mayor a 3 meses.

Reparaciones: Si bien la nueva ley establece plazos claros para las reparaciones que tenga que realizar el locador a petición del locatario, no surge de la norma cual es la diferencia entre reparaciones urgentes y no urgentes. De esta forma la situación quedara a merced de las partes, apelando siempre a la buena fe contractual.

En cuanto a los plazos la nueva normativa estipula que el LOCADOR una vez que recibió la notificación tiene 24 hs para ocuparse de la reparación, en caso de silencio o negativa, el LOCATARIO quedará habilitado para hacer la reparación por su cuenta a costa del LOCADOR. Esto generará sin dudas dificultades si no se lo aclara y reglamenta en el contrato, por cuanto el LOCATARIO podría a su criterio suponer que todo es URGENTE y en caso de no obtener una respuesta en 24 hs proceder a reparar, sin presupuesto límite o condiciones. Por lo tanto, la sugerencia es prestar debida atención a cómo se lo estipule en el contrato.

Ahora bien, si la reparación no es urgente la intimación para realizar la reparación tendrá un plazo no menor a 10 días corridos. Transcurridos los mismos sin respuesta o con silencio del LOCADOR, quedara habilitado el locatario para ejecutarla.

Renovación: Esta figura se incorpora al código través del artículo 1221 bis. Debemos tener presente que para nuestra legislación no existe la tacita reconducción, es decir que finalizado el contrato sea por cumplimiento del plazo o por resolución anticipada, si la cosa sigue en poder del locatario y el locador nada dice y sigue percibiendo el canon, no se entiende que el contrato se renovó sino que está consintiendo una extensión de la relación contractual en los términos vigente. Ahora bien, la renovación está prevista para inmuebles destinados a vivienda y cualquiera de las partes podrá solicitarla durante los últimos 3 meses de vigencia del contrato. Deberá convocar a la otra parte mediante notificación fehaciente a los efectos de acordar la renovación del mismo, en un plazo no mayor a 15 días corridos. Si el locador estuviese debidamente notificado y se negara a llegar a un acuerdo o guardase silencio, el locatario podrá resolver el contrato sin adeudar indemnización alguna.

Deposito en garantía: Siempre que la locación fuese con destino habitacional no podrá exigirse al locador una garantía que sea mayor a un mes de alquiler. Recuerden que como el contrato se ajustará de acuerdo a un índice que al inicio de la relación contractual no conocemos, solo podremos exigir un mes de alquiler del valor del primer año de contrato como deposito en garantía. Otras opciones disponibles para sustituir el depósito son: la firma de un pagare siempre que este forme parte del contrato o si las partes así lo decidieran se puede pactar el pago del depósito en dólares, es decir el equivalente del mes de alquiler, pero en moneda extranjera. De esta forma evitaremos la depreciación del valor de la moneda.

Por ultimo y respecto de las modificaciones realizadas respecto del depósito en garantía, el monto a restituir una vez finalizada la relación locativa es el importe actualizado al último mes del contrato, este cambio recepta las discrepancias que antes existían en cuanto no sólo al plazo para la devolución de la garantía sino también al importe que era nominal sin ningún tipo de ajuste o actualización.

Declaración ante AFIP: Para las locaciones de inmuebles (todas, ya que no hace distinción entre inmuebles con destino a vivienda, o locaciones comerciales) está prevista una nueva obligación para el LOCADOR, que consiste en declarar el contrato ante la AFIP. Aún resta que el organismo reglamente esta disposición es decir que resuelva el plazo que tendrá para declararlo, de qué forma se hará y cuáles serán los alcances de la misma. Casi al final del articulo 16 de las regulaciones complementarias de inmuebles, se prevé que la AFIP disponga un régimen de facilidades para registración de contratos ya vigentes, por lo que entendemos que lo que se busca es regularizar la situación de registración de los contratos de locaciones en general.

Como verán si bien la ley ha incorporado algunos temas importantes no significó una modificación estructural del régimen de alquileres de viviendas, de todos modos, deberán estar atentos a la celebración de los nuevos contratos para no caer en contradicciones con la norma que es de orden público y por tanto de aplicación obligatoria.

Leila A. Cataldi